A arbitragem condominial é um meio privado de solução de conflitos relativos a direitos patrimoniais disponíveis, cujo procedimento está previsto e regulado pela Lei nº 9.307/96, no qual as partes selecionam um ou mais especialistas na matéria controversa, para decidir as pendências existentes, sendo este um processo totalmente privado, célere e sigiloso.

A escolha pela arbitragem condominial é feita por inserção na convenção do condomínio de uma cláusula compromissória, ou, posteriormente, através de celebração de compromisso arbitral através de assembleias.

É partir deste momento, que o poder judiciário fica impedido de processar e julgar o mérito da questão envolvendo o condomínio, ademais, a sentença arbitral proferida constitui título executivo judicial, podendo ser executada judicialmente, em caso de resistência da parte vencida em cumpri-la espontaneamente.

Em resumo: a arbitragem condominial constitui-se em um instituto para contribuir com as relações condominiais na busca de um real acesso à justiça, garantido constitucionalmente. A rapidez na obtenção de desfechos em litígios complexos e a garantia de sigilo durante o processo tornaram a arbitragem condominial um mecanismo extremamente popular no ambiente de condomínios.

A lentidão dos Tribunais vem contribuindo para que a arbitragem condominial se solidifique no País. Para garantir que negócios e investimentos não fiquem parados à espera de decisões que podem durar anos ou décadas no judiciário, cada vez mais condomínios escolhem a arbitragem como método para resolver possíveis conflitos com condôminos e empresas prestadoras de serviços.

A arbitragem condominial pode ser utilizada em várias áreas da atividade, buscando fortalecer a cultura da pacificação, que gera benefícios como a solução mais rápida das controvérsias, redução de custos e do desgaste de relacionamentos, diminuição da incerteza quanto aos resultados, adequação da solução às peculiaridades das partes envolvidas bem como a própria natureza do conflito.

A disseminação da arbitragem condominial garante mais benefícios e satisfação aos condôminos, pois traz maior qualidade nas decisões, menos formalidades processuais e maior grau de aprofundamento no mérito da questão.

ARBITRAGEM CONDOMINIAL X JUDICIÁRIO

Sigilo: A arbitragem condominial garante a eficácia da operação do condomínio em sua totalidade, pois trazer as discussões referentes a tal movimentação judiciais para o público poderia gerar danos à valorização. Optando pela arbitragem, o condomínio terá confidencialidade em seus conflitos, sendo este um importante instrumento negocial.

Celeridade: Considerando que a morosidade do judiciário é danosa a qualquer ato condominial, imagine um processo de leilão do imóvel, onde este levaria anos no judiciário, acarretando perda significativa financeira ao condomínio. Na arbitragem, todo litígio será resolvido no prazo máximo de 06 meses, conforme previsto na Lei que rege a matéria.

Economia: Atenua o risco e garante segurança jurídica às operações condominiais, bem como diminui os custos como tempo, honorários, perícias ou ainda a perda de relacionamentos entre condôminos e empresas.

Decisão técnica: A sentença proferida pelo arbitro consiste em uma decisão técnica, uma vez que é proferida por quem realmente entende do assunto, o que gera uma alta satisfação das partes, pois o laudo arbitral refletirá com fidelidade a real situação.

Irrecorribilidade: A decisão do juízo arbitral é definitiva e dela não cabe recurso.

Preservação do relacionamento das partes: A arbitragem condominial gera menos animosidade entre as partes, e cria um ambiente menos danoso a este relacionamento.
A arbitragem condominial mostra-se adequada, quando há interesse na manutenção de um bom relacionamento entre as partes, após a resolução do conflito (por exemplo, se surgir uma disputa entre as partes, durante a vigência de um contrato de longo prazo).

QUESTÕES ARBITRÁVEIS – DIREITOS PATRIMONIAIS DISPONÍVEIS

Direito civil: em geral à questões de dívidas não pagas, consumidor, contratos de compra e venda e de locação e mercantis de modo geral, dano moral, questões imobiliárias, societárias entre outros.

Direitos da Propriedade industrial à contrato de licença para exploração de patente, cessão de uso da marca, franquia, etc.

Franquia: à falta de pagamento de obrigações como a taxa de royalty, quebra de contrato, descaracterização de lojas, má administração.

Direito do Trabalho: à arbitragem poderá ser utilizada nos dissídios coletivos, onde os direitos discutidos são, na maioria das vezes, passíveis de negociação, como por exemplo: redução ou não da jornada de trabalho e do salário.

Administração Pública à pode ser utilizada nos contratos de concessão de obras e serviços públicos, bem como nas parcerias público-privadas (entendimento do STJ).

ÁRBITRO / JUIZ

O arbitro é um especialista no assunto. É um profissional apto a entender a necessidade de todas as partes envolvidas, que tem um alto grau de know-how, e será capaz de ser o mais imparcial possível ao proferir a sentença.

Este profissional pode ser um especialista indicado pelas partes envolvidas ou escolhido pela própria câmara de arbitragem condominial.

No lehmann Advogados, contamos com árbitros de notório saber na legislação vigente, tendo como referência, advogados com experiência reconhecida, consultores, professores, palestrantes, especialistas em contratos, dentre outros.

OPINIÃO DE ESPECIALISTAS

“Na justiça comum os juízes são generalistas, não podendo fugir dos ritos processuais, enquanto na arbitragem há uma maior liberdade procedimental para atender às peculiaridades de cada caso.” (André Abbud, Vice-Presidente do Comitê Brasileiro de Arbitragem – CBAr).

“Com uma lei moderna, a arbitragem no meio empresarial será a solução preferida na solução dos conflitos.” (Sylvio Capanema– Desembargador aposentado TJ-RJ).

“As questões mais importantes do país não estão mais no poder judiciário, mas sim sendo resolvidas pela arbitragem (..) o empresário inteligente não deixa a questão dele no judiciário, invés de 15 anos, em 03 meses sua questão é solucionada pela arbitragem.” (Nelson Nery Jr. do Nery Advogados – Advogado e Arbitro em Câmaras nacionais e internacionais).

“Não é que o Judiciário seja incompetente. O problema é que ele é lento e muito burocrático, dois aspectos que impactam negativamente as decisões de investimento.” (Marcelo Inglez de Souza, especialista em arbitragem do escritório Demarest & Almeida).

Presença crescente da arbitragem na construção civil à “A solução desses conflitos na engenharia exige rapidez e preservação da relação entre as partes, sob pena de paralisação das atividades por longo período, o que redundaria grandes perdas da qualidade, com o desmonte de equipes, deterioração das obras inacabadas, custos com improdutividade, multas, etc..” (Newton Strojenski – Economista – CREA Paraná).

Posição do Superior Tribunal de Justiça, este tribunal vem proferindo decisões construtivas e favoráveis à arbitragem, reconhecendo a validade das sentenças arbitrais e considerando-a necessária e indispensável ao futuro do país.

CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA

A cláusula compromissória é o acordo através da qual as partes, na convenção do condomínio, ou posteriormente através de celebração de compromisso arbitral se comprometem a submeter à arbitragem condominial os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.

Portanto, afim de eleger a arbitragem condominial como forma de resolução de conflitos, a título de conhecimento, a inserção na convenção do condomínio será de uma cláusula compromissória específica, exemplo:

CLÁUSULA: Toda e qualquer controvérsia decorrente ou relacionada a presente convenção será resolvida por Arbitragem, a ser administrada pela Câmara de Arbitragem …, de acordo com as normas de seu Regulamento de Arbitragem.

All and any disputes arising out of or related to the present contract shall be settled by Arbitration, to be administered by … in accordance with its Rules of Arbitration.

As partes adicionalmente podem definir a sede da arbitragem, o idioma e o número de árbitros.

A sede da arbitragem será ___________ (cidade, estado, país).

The place of arbitration shall be _____________ (city, state, country).

O idioma será _____________ .

The language shall be ___________.

As partes definem que o procedimento contará com a atuação de ______ (1 ou 3) árbitro(s), nomeado(s) conforme o disposto no referido Regulamento.

The parties establish that the procedure shall be conducted by ______ (1 or 3) arbitrator(s) appointed in accordance to said Rules.

Assim, nosso escritório está à disposição para assessorar na redação da cláusula compromissória, de forma a atender as demandas específicas dos condomínios interessados.

PREVENÇÃO E ENFRENTAMENTO DE AÇÕES – ARBITRAGEM CONDOMINIAL

Por sermos um escritório de advocacia com experiência reconhecida e atuação especializada em arbitragem condominial, oferecemos serviços no âmbito contencioso judicial e administrativo ou no consultivo judicial e administrativo em diversas situações.

Ou seja, os advogados do escritório também são conhecedores de questões paralelas a arbitragem condominial, o que evidencia e amplia a capacidade de assessoramento dos síndicos e condomínios em outras áreas de atuação complementares, que entre elas listamos:

► Direito Imobiliário;
► Direito Empresarial;
► Direito do Consumidor;
► Direito Tributário;
► Direito Ambiental.

Ou seja, os condomínios e os síndicos não podem ficar sujeitos a interpretações inadequadas das inúmeras questões que envolvem esse mercado, sob risco de terem suas atividades prejudicadas, inclusive suportando prejuízos desnecessários.

O ESCRITÓRIO LEHMANN ADVOGADOS

O escritório Lehmann Advogados está sempre buscando na arbitragem condominial superar as expectativas dos clientes, bem como a realização profissional de todos os envolvidos, construindo um verdadeiro legado alicerçado na competência técnica e na inovação.

Assim, estamos preparados para atuar no modelo full service, nas 5 regiões do país através do nosso plano jurídico, permitindo que condomínios e síndicos melhorem sua gestão estratégica, planejamento e execução dos seus serviços, sem se preocuparem com os aspectos jurídicos.

Portanto, seja qual for sua necessidade jurídica em arbitragem condominial, consulte nosso escritório de advocacia.