Arbitragem para Condomínios: Entenda como funciona

Entenda como funciona a arbitragem para condomínios, uma solução Jurídica para à inadimplência condominial. Esta alternativa prevista em lei é uma forma rápida e eficaz para solucionar problemas condominiais rapidamente.

Criada pela Lei 9.307, a Arbitragem é uma forma de resolver os mais diversos problemas que envolvam direitos patrimoniais disponíveis, embora seja pouco utilizada em condomínios.

Leia mais:
>>Arbitragem Empresarial
>>Arbitragem empresarial: Entenda como funciona
>>Assessoria Jurídica

Problemas com a vizinhança, dívidas, sorteio de vagas, animais, enfim, todas aquelas discussões que geram processos na Justiça comum podem ser solucionados de forma simples e rápida por meio da arbitragem. Em Goiás, por exemplo, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, contemplam a cláusula arbitral.

Validade e legitimidade da decisão Arbitral

A decisão Arbitral proferida em uma Câmara de Arbitragem tem o mesmo valor de uma sentença proferia no Poder Judiciário. A própria sentença arbitral ratifica a decisão e não há necessidade de registros, como por exemplo, em cartório.

O que pode ser resolvido pela Arbitragem em condomínios?

A arbitragem pode ser utilizada em várias áreas da atividade condominial, objetivando fortalecer a cultura da pacificação, que gera benefícios como a solução mais rápida das controvérsias, redução de custos e do desgaste de relacionamentos, diminuição da incerteza quanto aos resultados, adequação da solução às peculiaridades das partes envolvidas bem como a própria natureza do conflito.

Assim, podem ser resolvidos:

>> Problemas de inadimplência de forma rápida e sigilosa;
>> Conflito entre moradores por conta de animais. Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor;
>> Problemas relacionados ao uso das áreas comuns; 
>> Dúvidas relacionadas a escolha das vagas de garagens e outras dúvidas; 
>> Pendências de contratos de locação, compra e venda;
>> Qualquer tipo de contrato que envolva valores – como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores;

Quando usar a Arbitragem em condomínios

A arbitragem mostra-se adequada para condomínios, quando há interesse na manutenção de um bom relacionamento entre os condôminos, após a resolução do conflito.

Assim, mostra-se adequada para:

>> Resolver problemas com a inadimplência e questões relativas a áreas comuns, animais, fachada, etc.
>> Em questões trabalhistas que envolvam dispensas individuais e coletivas, dissídios e acordos.
>> Em questões que se buscam reparações de indenização por danos morais e materiais, por exemplo;
>> Em questões comerciais que envolvam inadimplência, títulos de crédito, financiamento, compra, venda e locação, entre outros.

P.S.: Em alguns casos, só poderão ser resolvidos pela Justiça Comum, como os que não tratam de direitos indisponíveis, os impossíveis de renúncia e transação, como direito de personalidade, direito político e de natureza pública.

Como utilizar a Arbitragem em condomínios

A utilização da Arbitragem como meio de solução de problemas condominiais é simples. O custo é relativamente baixo e a pendência normalmente é resolvida na hora.

O Tribunal Arbitral será formado pelas partes envolvidas, acompanhadas ou não de advogados e de um árbitro, este será o responsável por decidir o conflito.

A Lei de Arbitragem não exige a presença de advogados, mas é recomendável a participação de um.

Para que o condomínio possa utilizar da Arbitragem, deverá aprovar o item em assembleia, com votação mínima correspondente à maioria dos presentes.

No edital de convocação deve constar o item para eleição da Câmara de Arbitragem que será utilizada para solução de conflitos relacionados ao condomínio, bem como a empresa que fará o trâmite do processo.

Existem no mercado várias instituições que atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da Câmara escolhida deve ser ratificado pela assembleia.

Sem a aprovação da assembleia o morador não é obrigado a comparecer a um Tribunal Arbitral para solucionar pendências, por isso a obrigação de ter o item aprovado.

Depois da votação, o custo para o condomínio é extremamente baixo e vantajoso, os valores são bem menores que os gastos na Justiça Comum (compare o exemplo na tabela abaixo, JUSTIÇA COMUM X CÂMARA DE ARBITRAGEM).

No edital de convocação para assembleia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio”.

Após o item ser submetido à votação e aprovado pelos condôminos, deverá constar no regulamento texto como:

“Foi eleita a Câmara Arbitral denominada (….), estabelecida à (endereço da Câmara aprovada), CNPJ… , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”.

Guia da Arbitragem para condomínios

Ao optar pela Câmara de Arbitragem, o condomínio deve seguir alguns passos. O primeiro deles é a aprovação (maioria dos presentes), do uso desse sistema em assembleia, como descrito no item COMO USAR. Abaixo, as demais fases do processo através da arbitragem.

Para iniciar o processo o condomínio deve ter aprovado na assembleia, com aprovação da maioria dos presentes, o nome da Câmara Arbitral. Ela fará o trâmite do processo.

Essas Câmaras de Arbitragem funcionam como qualquer outra instituição, e são regidas pela Lei de Arbitragem (9.307/96).

A Câmara de Arbitragem organiza todo o processo e reúne as partes.

Um exemplo é a inadimplência de condôminos. O síndico reúne a documentação e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para tentativa de conciliação.

Quando a Câmara é acionada, a outra parte recebe uma convocação. É imperioso destacar que após a aprovação em assembleia da Câmara de Arbitragem, o comparecimento se torna obrigatório.

A Câmara irá intimar as partes para um acordo. Se houver acordo, é emitida uma ata e homologa-se o que ficou acordado entre as partes. Por exemplo, parcelamento da dívida, previsão de multa em atraso etc., este documento traz todo o histórico do processo.

Quando não há um acordo, a Câmara de Arbitragem, com base no que foi apresentado (pode haver o pedido de novos documentos e perícia), dá o parecer de qual parte está correta. Essa decisão é chamada de sentença arbitral, a qual não há contestação.

Após a sentença arbitral, fica estabelecido um prazo de cinco dias para a outra parte se manifestar. Caso não haja contato, a sentença é encaminhada para o Poder Judiciário, ou seja, a Justiça Comum, que irá executar a decisão.

As conversas acontecem no local onde funciona a Câmara de Arbitragem, que possui salas adequadas para que se faça a conciliação das partes.

Cada tribunal tem tarifário próprio, normalmente, os valores estão associados ao valor da ação. 

Câmara de Arbitragem x Justiça Comum

Câmara de Arbitragem	Justiça Comum
Judiciário não interfere nas decisões. Todos os conflitos são resolvidos entre as partes, por meio de diálogo e acordo.	Existe a intervenção do Judiciário.
Desafoga os tribunais da Justiça.	Afoga ainda mais os tribunais de Justiça.
O Processo é regido de forma objetiva e com linguagem do dia-a-dia.	O Processo é regido com muita formalidade jurídica, o que dificulta o entendimento.
O Andamento do processo é ágil e menos burocrático.	O andamento do processo é demorado pelas etapas e burocracia que devem ser respeitadas.

Câmara de Arbitragem x Justiça do Trabalho

Câmara de Arbitragem	Justiça Comum
Prazo para marcar audiência:   máximo 10 dias	Prazo para marcar audiência:   pode levar 4 meses após a entrada da ação
A resolução do caso leva duas horas em audiência única	A resolução do caso pode levar de dois a sete anos se não resolvida na primeira audiência.
Não há custos para o trabalhador e todo o processo custa de 3% a 1% sobre o valor da causa.	Na Justiça comum, um processo trabalhista custa aproximadamente R$ 5.000,00.

P.S.: Estamos à disposição para assessorar condomínios na utilização da arbitragem, de forma a atender as demandas específicas das partes interessadas.